Stan deweloperski vs wykończenie pod klucz – co oznaczają?
Zanim przejdziemy do kosztów, warto wyjaśnić różnicę między tymi pojęciami – bo to właśnie od punktu startowego zależy, ile zapłacisz za wykończenie.
Stan deweloperski
Dom w stanie deweloperskim to budynek gotowy do rozpoczęcia prac wykończeniowych. Standardowo obejmuje:
- Ściany z tynkami wewnętrznymi (czasem z gładziami)
- Wylewki podłogowe (posadzki)
- Rozprowadzone instalacje: elektryczna, wod-kan, CO
- Zamontowane grzejniki lub ogrzewanie podłogowe
- Okna i drzwi zewnętrzne
- Parapety wewnętrzne
Stan pod klucz
Dom pod klucz to nieruchomość w pełni wykończona, gotowa do natychmiastowego zamieszkania. Obejmuje wszystko powyżej plus:
- Pomalowane ściany i sufity
- Położone podłogi (panele, płytki, deska)
- Wykończone łazienki z białym montażem
- Wykończona kuchnia (często z zabudową meblową)
- Zamontowane drzwi wewnętrzne
- Oświetlenie, gniazdka, włączniki
- Listwy przypodłogowe, wykończenia detali
Warto wiedzieć: Definicja „stanu deweloperskiego" nie jest prawnie uregulowana i może się różnić między wykonawcami. Zawsze dokładnie ustal zakres prac przed podpisaniem umowy.
Ile kosztuje wykończenie domu pod klucz?
Koszt wykończenia domu ze stanu deweloperskiego zależy przede wszystkim od wybranego standardu. Aktualne stawki kształtują się następująco:
| Standard wykończenia | Cena za m² (netto) | Dom 120 m² | Dom 150 m² |
|---|---|---|---|
| Podstawowy | 1 000 – 1 400 zł | 120 000 – 168 000 zł | 150 000 – 210 000 zł |
| Średni | 1 400 – 1 800 zł | 168 000 – 216 000 zł | 210 000 – 270 000 zł |
| Wysoki (premium) | 1 800 – 2 500 zł | 216 000 – 300 000 zł | 270 000 – 375 000 zł |
| Luksusowy | 2 500 zł+ | 300 000 zł+ | 375 000 zł+ |
Uwaga: Powyższe ceny dotyczą samego wykończenia bez mebli. Jeśli planujesz wykończenie „pod klucz" z pełnym umeblowaniem i sprzętami AGD/RTV, dolicz dodatkowe 1 500–3 000 zł/m².
Co zawiera każdy standard?
Standard podstawowy
- Malowanie ścian farbami standardowymi
- Panele laminowane lub tanie płytki
- Podstawowa armatura łazienkowa
- Drzwi wewnętrzne ekonomiczne
- Proste oświetlenie
Standard średni
- Farby o podwyższonej odporności
- Panele winylowe lub lepsze płytki
- Armatura średniej klasy
- Drzwi wewnętrzne solidniejsze
- AGD średniej klasy
Standard wysoki (premium)
- Farby premium, tapety, tynki dekoracyjne
- Deska podłogowa trójwarstwowa
- Płytki wielkoformatowe
- Designerska armatura
- AGD wyższej klasy
- Elementy smart home
Standard luksusowy
- Materiały na indywidualne zamówienie
- Kamień naturalny, drewno egzotyczne
- Armatura i wyposażenie premium
- Pełna automatyka domowa
- Projekt wnętrz od architekta
Koszty wykończenia według lokalizacji
Ceny wykończenia różnią się znacząco w zależności od regionu. W dużych miastach robocizna jest droższa, co przekłada się na wyższe stawki całkowite.
| Lokalizacja | Wykończenie standard średni | Wykończenie pod klucz z meblami |
|---|---|---|
| Warszawa | 1 800 – 2 200 zł/m² | 4 000 – 5 500 zł/m² |
| Kraków, Wrocław, Poznań | 1 600 – 2 000 zł/m² | 3 500 – 5 000 zł/m² |
| Pozostałe duże miasta | 1 400 – 1 800 zł/m² | 3 000 – 4 500 zł/m² |
| Mniejsze miejscowości | 1 200 – 1 600 zł/m² | 2 500 – 4 000 zł/m² |
Oblicz całkowity koszt budowy
Skorzystaj z kalkulatora, aby oszacować koszt budowy domu wraz z wykończeniem.
Otwórz kalkulatorSzczegółowy kosztorys wykończenia domu 120 m²
Poniżej przykładowy kosztorys wykończenia domu 120 m² w standardzie średnim. To orientacyjne wartości – rzeczywiste koszty zależą od wybranych materiałów i stawek wykonawców.
Podłogi
| Pomieszczenie | Powierzchnia | Materiał | Koszt (materiał + robocizna) |
|---|---|---|---|
| Salon + jadalnia | 35 m² | Panele winylowe | 7 000 – 10 500 zł |
| Sypialnie (3×) | 40 m² | Panele laminowane | 6 000 – 8 000 zł |
| Korytarz + hol | 15 m² | Płytki gresowe | 3 000 – 4 500 zł |
| Łazienki (2×) | 12 m² | Płytki ceramiczne | 3 600 – 6 000 zł |
| Kuchnia | 12 m² | Płytki gresowe | 2 400 – 3 600 zł |
| SUMA podłogi | 114 m² | — | 22 000 – 32 600 zł |
Ściany i sufity
| Praca | Zakres | Koszt |
|---|---|---|
| Gładzie gipsowe | ~350 m² ścian i sufitów | 10 500 – 17 500 zł |
| Malowanie (2 warstwy) | ~350 m² | 7 000 – 10 500 zł |
| Płytki ścienne (łazienki, kuchnia) | ~50 m² | 7 500 – 15 000 zł |
| SUMA ściany | — | 25 000 – 43 000 zł |
Łazienki (2 pomieszczenia)
| Element | Koszt |
|---|---|
| Biały montaż (WC, umywalki, wanna/prysznic) | 8 000 – 15 000 zł |
| Armatura (baterie, deszczownica) | 3 000 – 8 000 zł |
| Meble łazienkowe | 4 000 – 10 000 zł |
| Lustro, akcesoria | 1 500 – 4 000 zł |
| SUMA łazienki | 16 500 – 37 000 zł |
Kuchnia
| Element | Koszt |
|---|---|
| Zabudowa meblowa (szafki, blat) | 15 000 – 35 000 zł |
| AGD (lodówka, piekarnik, płyta, zmywarka, okap) | 10 000 – 25 000 zł |
| Zlew i bateria | 1 500 – 4 000 zł |
| SUMA kuchnia | 26 500 – 64 000 zł |
Drzwi wewnętrzne i stolarka
| Element | Ilość | Koszt |
|---|---|---|
| Drzwi wewnętrzne z montażem | 7 szt. | 7 000 – 14 000 zł |
| Listwy przypodłogowe | ~90 mb | 2 700 – 5 400 zł |
| SUMA stolarka | — | 9 700 – 19 400 zł |
Instalacje i oświetlenie
| Element | Koszt |
|---|---|
| Osprzęt elektryczny (gniazdka, włączniki) | 3 000 – 6 000 zł |
| Oświetlenie (lampy, plafony, LED) | 5 000 – 15 000 zł |
| SUMA instalacje | 8 000 – 21 000 zł |
Podsumowanie kosztorysu – dom 120 m², standard średni
| Podłogi | 22 000 – 32 600 zł |
| Ściany i sufity | 25 000 – 43 000 zł |
| Łazienki | 16 500 – 37 000 zł |
| Kuchnia | 26 500 – 64 000 zł |
| Drzwi i stolarka | 9 700 – 19 400 zł |
| Instalacje i oświetlenie | 8 000 – 21 000 zł |
| RAZEM | 107 700 – 217 000 zł |
| Cena za m² | ~900 – 1 800 zł/m² |
Ceny robocizny – ile kosztują poszczególne prace?
Robocizna stanowi znaczącą część kosztów wykończenia – od 30% do 50% całości. Oto aktualne stawki za najczęstsze prace wykończeniowe:
| Rodzaj pracy | Stawka za m² |
|---|---|
| Gładzie gipsowe | 25 – 40 zł/m² |
| Malowanie (2 warstwy) | 15 – 25 zł/m² |
| Układanie płytek podłogowych | 80 – 150 zł/m² |
| Układanie płytek ściennych | 100 – 180 zł/m² |
| Montaż paneli podłogowych | 30 – 50 zł/m² |
| Montaż deski podłogowej | 50 – 80 zł/m² |
| Montaż drzwi wewnętrznych | 200 – 400 zł/szt. |
| Biały montaż (WC, umywalka) | 150 – 300 zł/punkt |
| Montaż oświetlenia | 50 – 150 zł/punkt |
Wskazówka: Negocjuj cenę za cały zakres prac, nie za poszczególne elementy. Wykonawcy często dają rabat przy większych zleceniach. Łączna stawka za m² robocizny przy wykończeniu pod klucz wynosi zazwyczaj 300–600 zł/m².
Co wpływa na koszt wykończenia?
Różnice w cenach wykończenia mogą być ogromne. Oto kluczowe czynniki wpływające na ostateczny koszt:
Czynniki podwyższające cenę
- Lokalizacja w dużym mieście – robocizna droższa o 20–40%
- Materiały premium – drewno, kamień, designerska armatura
- Skomplikowany projekt – niestandardowe rozwiązania, zabudowy na wymiar
- Przeróbki instalacji – zmiana układu łazienki, dodatkowe punkty elektryczne
- Meble na wymiar – kuchnia, szafy wnękowe, zabudowy
- Systemy smart home – automatyka, sterowanie oświetleniem
- Wykończenie w sezonie – wiosna/lato = wyższe ceny ekip
Czynniki obniżające cenę
- Lokalizacja poza dużymi miastami – tańsza robocizna
- Materiały ekonomiczne – zamienniki dobrej jakości
- Prosty układ pomieszczeń – mniej cięć, prostsze montaże
- Większa powierzchnia – efekt skali, niższa cena za m²
- Samodzielne prace – malowanie, panele, listwy
- Wykończenie poza sezonem – jesień/zima = lepsze ceny
- Zakup materiałów z wyprzedaży – końcówki serii, promocje
Wykończenie samodzielne vs firma pod klucz
Masz dwie opcje: samodzielnie koordynować wykończenie lub zlecić wszystko firmie „pod klucz". Każde rozwiązanie ma swoje zalety i wady.
Samodzielna koordynacja
Koszt: 1 000 – 1 800 zł/m²
- Niższa cena (10–20% taniej)
- Pełna kontrola nad materiałami
- Elastyczność w wyborze wykonawców
- Wymaga czasu i zaangażowania
- Ryzyko przestojów między ekipami
- Odpowiedzialność za koordynację
Firma „pod klucz"
Koszt: 1 400 – 2 500 zł/m²
- Oszczędność czasu
- Jeden odpowiedzialny wykonawca
- Gwarancja na całość prac
- Profesjonalna koordynacja
- Wyższa cena
- Mniejszy wpływ na wybór podwykonawców
Ile trwa wykończenie domu?
Czas wykończenia zależy od metrażu, zakresu prac i dostępności ekip. Orientacyjne terminy:
| Powierzchnia | Standard podstawowy | Standard średni/wysoki |
|---|---|---|
| Do 100 m² | 6–10 tygodni | 10–14 tygodni |
| 100–150 m² | 10–14 tygodni | 14–20 tygodni |
| 150–200 m² | 14–18 tygodni | 18–24 tygodnie |
| Powyżej 200 m² | 18+ tygodni | 24+ tygodnie |
Uwaga: W sezonie budowlanym (wiosna–lato) terminy mogą się wydłużyć nawet o 50% z powodu obłożenia ekip. Planując wykończenie, rezerwuj wykonawców z wyprzedzeniem.
Jak zaplanować budżet na wykończenie?
Prawidłowe zaplanowanie budżetu pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek. Oto sprawdzone zasady:
- Określ standard wykończenia – bądź realistą. Jeśli budżet jest napięty, wybierz standard podstawowy z możliwością późniejszej wymiany elementów.
- Zbierz wyceny – poproś 3–4 wykonawców o szczegółowe kosztorysy. Porównuj nie tylko ceny, ale też zakres prac.
- Dolicz rezerwę 15–20% – nieprzewidziane wydatki zawsze się pojawiają. Lepiej mieć zapas niż szukać dodatkowych środków w trakcie prac.
- Ustal priorytety – zdecyduj, gdzie zainwestować więcej (np. kuchnia, łazienki), a gdzie można zaoszczędzić.
- Rozważ etapowanie – nie musisz wykańczać wszystkiego od razu. Można zacząć od kluczowych pomieszczeń.
Przykładowy budżet – dom 120 m², standard średni
Kosztorys podstawowy: 170 000 zł
Rezerwa 15%: 25 500 zł
Budżet całkowity: 195 500 zł
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Wykończenie domu 100 m² ze stanu deweloperskiego kosztuje od 100 000 zł (standard podstawowy) do 250 000 zł (standard wysoki). Średnio należy liczyć około 140 000–180 000 zł dla standardu średniego.
Wykończenie pod klucz obejmuje wszystkie prace niezbędne do zamieszkania: gładzie i malowanie ścian, położenie podłóg, wykończenie łazienek (płytki, biały montaż, armatura), wykończenie kuchni z zabudową meblową, montaż drzwi wewnętrznych, oświetlenia i osprzętu elektrycznego. Opcjonalnie może obejmować też pełne umeblowanie i sprzęty AGD/RTV.
Tak, przy samodzielnym wykonaniu części prac (malowanie, panele) i wyborze najtańszych materiałów można zejść do 800–900 zł/m². Wymaga to jednak czasu, zaangażowania i pewnych umiejętności. Trzeba też liczyć się z kompromisami w zakresie estetyki i trwałości.
Robocizna przy kompleksowym wykończeniu kosztuje średnio 300–600 zł/m², co stanowi 30–50% całkowitych kosztów. W dużych miastach stawki są wyższe (do 700–800 zł/m²), w mniejszych miejscowościach niższe (250–400 zł/m²).
Wykończenie domu 100–150 m² trwa średnio 2–4 miesiące w zależności od standardu i dostępności ekip. W sezonie budowlanym terminy mogą się wydłużyć. Większe domy (200+ m²) lub wykończenie w standardzie premium może zająć 4–6 miesięcy.
To zależy od Twojej sytuacji. Firma „pod klucz" jest droższa o 15–25%, ale oszczędza czas i nerwy. Opłaca się szczególnie dla osób zapracowanych, niemających doświadczenia w remontach lub ceniących sobie jeden punkt odpowiedzialności i gwarancję na całość prac.
Eksperci zalecają rezerwę 15–20% na nieprzewidziane wydatki. Przy wykończeniu za 150 000 zł to dodatkowe 22 500–30 000 zł. Rezerwa pokrywa ewentualne przeróbki, zmiany projektu, wzrost cen materiałów lub dodatkowe prace wykryte w trakcie realizacji.
Tak, wykończenie domu można sfinansować kredytem hipotecznym (jeśli jest częścią kredytu na budowę) lub kredytem gotówkowym. Kredyt hipoteczny jest tańszy (niższe oprocentowanie), ale wymaga więcej formalności. Wiele banków oferuje kredyty celowe na remont i wykończenie.
Zaplanuj budowę i wykończenie domu
Skorzystaj z naszych narzędzi i poradników, aby precyzyjnie zaplanować całą inwestycję.